Emlak sektörüne yeni giriş yapan emlak broker ve danışmanları için, portföy oluşturma tekniklerini sizlerle paylaşıyorum.
Portföy emlak danışmanlarının tek sermayesi olduğunu bir kez daha hatırlatmak isterim.
İçindekiler
Çevre Oluşturma
Algıyı Yaratın
Emlak sektöründe hızlı bir şekilde portföy oluşturmak için öncelikle çevrenizden başlayarak, yakınlarınızın, arkadaşlarınızın bu işte faaliyet gösterdiğinizi bilmeleri gerekir.
Her zaman ve her şartta uygun bir şekilde emlak sektöründe faaliyet gösterdiğinizi onlara anlatmalısınız. Mutlaka çevrelerinde oluşacak olan emlak alım-satım/kiralama faaliyetlerinde öncelikle akıllarına siz geleceksiniz.
Bu algıyı yaratmak size çok faydalı olacaktır.
Dijitalin Gücü
İnsanların sizi referans olarak göstermeye başlamasıyla birlikte, sizinle ilgili ilk araştırmalarını internet ortamında gerçekleştireceklerdir. İnternet ortamına hazır olmalısınız. Web sitenizde kendinizle ilgili detaylı bilgileri sunduğunuz taktirde, zaman harcamadan kendi tanıtımınızı yapmaya da başlamış olursunuz. İnternet sitenize kendi iş ortamınızla alakalı videolar yükleyin. Müşterilerinizle daha sıcak bir etkileşim imkânı yakalamanız için ofisinizi bu videolarla ya da diğer görsellerle zenginleştirin.
Sosyal medya mecralarını da etkin kullanırsanız, gayrimenkul sektöründe tanınmışlığınız her geçen gün daha hızlı ilerleyecektir.
Sosyal Yaşamda Pazarlama
Kendinize aktif bir sosyal yaşam kurmanızı öneririm. Katıldığınız davetlerde yeni tanıştığınız kişilere tanışın. Potansiyel olarak düşündüğünüz kişilerin telefon, e-mail gibi kişisel bilgilerini almayı da ihmal etmeyin. Emlak sektörü ile ilgili haber, bülten, dergi gibi bilgilendirici yayınları paylaşarak potansiyel müşterilerinizi bilgilendirirsiniz. Algılarında emlakla ilgili faaliyet gösteren bir kişi olarak ilk sizi hatırlamasını sağlamış olursunuz.
Kendi sosyal çevremizde de yaşadığımız mahallede, bölgede, semtte, fırsat yakaladıkça gayrimenkul sektörüyle ilgili öngörülerinizi paylaşabilirsiniz. Bu hem işinize olan bağlılığınızı, hem de sektöre olan hakimiyetinizi insanların akıllarında yer etmesini sağlayacaktır. Tabi ki bunun için kendinizi her zaman geliştirmeli ve piyasa hakkındaki gelişmeleri yakından takip etmeni gerekir. Aksi taktirde söyledikleriniz havada kalacaktır.
Bölge Hakimiyeti
İlanların Araştırılması
Bulunduğunuz bölgedeki emlak ilanlarını keşfetmelisiniz. İnternet ilan siteleri üzerinden, gazete ilanlarından, tarama yaparak başlayabilirsiniz.
Aramızda kalsın bunu her gün yaparsanız önünüzde kimse duramaz.
Bu taramalar bize,
- Hangi emlağın ne kadar zamandır ilanda olduğunu gösterecektir.
- Emlağın satılıp/satılmadığını gösterecektir.
- İlanı inceleyen ziyaretçi sayısını gösterecektir.
- İlana olan ilgi ve emlak sahibinin talebinin ne olduğunu anlamamız açısından fayda sağlayacaktır. Aramızda kalsın bunu her gün yaparsanız önünüzde kimse duramaz.
Ofis Dışı Çalışma
İlan sayfalarında keşif yapmak bölgeye tam hakim olduğumuz anlamına gelmemelidir. Bölgenize tam hakim olmanız için, ofisin dışında hizmet sunacağınıza inandığınız bölgenizin sınırına kadar her tarafını karış karış gezmenizi öneririm.
Böylelikle emlak sahipleri ile yapacağınız görüşmelere aşağıdaki bilgilerle tam hazır olmanızı sağlayacaktır;
- Hangi mahallede, hangi sokakta hangi emlağın satışta olduğunu bilirsiniz.
- Kim tarafından ilgilenildiğini bilirsiniz.
- İnternet İlanlarından gördüğünüz emlakların net durumunu, ihtiyaçlarının tam olarak ne olduğunu görürsünüz.
- Emlağın bulunduğu binanın yönetimini, görevlilerini tanımış olursunuz.
- Piyasa analiziniz sürekli güncel kalır.
- Çevrenizdeki avantajları/dezavantajları bilirsiniz.
İş Ortakları
Bölge hakimiyeti, sadece satıştaki emlak bilgisini edinmekle de sağlayamayız. Portföyünüze eklemek isteyeceğiniz Emlakların bir takım tamir/onarım gereksimleri olabilir. İsteklerinizi hızlı bir şekilde yerine getirecek bir takım tamir/onarım firmalarıyla da dirsek temasınız olmalı.
Bir emlak sahibinden emlağını portföyünüze eklemek istediğinizi söylerken her türlü hazırlığınızı tamamlamış olmanız sizleri rakiplerinizin bir adım önüne çıkaracaktır.
Barter/Takas
Bölgenizde yeni inşa edilen projelerde müteahitler ve çözüm ortakları arasında çoğunluğu barter yani takas sistemiyle gerçekleştirmektedir. Örneğin bir mobilya üreticisi veya demir doğrama firması yaptıkları işin karşılığı olarak, aynı projeden veya müteahitin göstereceği başka bir yerden hakedişlerinin karşılığı bir gayrimenkule sahip olmaktadır.
Hakediş karşılığı gerçekleşen bu ticaretteki gayrimenkuller bir süre sonra bahsi geçen çözüm ortakları tarafından satışa sunulmaktadır. Buradaki avantaj, takasa konu olan gayrimenkullerin piyasa fiyatının aşağıda olmasıdır. Çözüm ortağı firmaların bu gayrimenkulü hızlı bir biçimde satışa çevirmek istemesidir.
Bu piyasayı yakın takibe almanız ise düşündüğünüzden çok daha fazla kazanç sağlayacaktır.
Tüm mesele bu takasa dayalı ticareti gerçekleştiren çözüm ortaklarını bularak sağlam ilişkiler kurmalısınız. Ayrıca bu çözüm ortaklarının çevresindeki takas yoluyla ticari faaliyet gösteren diğer firmalara da ulaşmanın bir yolunu bulmalısınız.
Filtreleme
Dönemsel Değişimler
Portföy taleplerimizi oluşturma aşamasında, yılın belirli dönemlerinde gerçekleşen hareketlerini değerlendirebiliriz.
Eğer bölgenizde bir hastane, okul, askeriye vs. tarzında kurumsal binalar varsa avantajlısınız demektir. Bu bina çalışanlarının hangi dönemde tayin olduklarını, atamalarının ne zaman olabileceği gibi detayları değerlendirip portföy oluşturma stratejimizi güçlendirebiliriz.
Eşleştirme
En önemli adımlardan birine gelmiş bulunuyoruz. Emlak profesyonellerinin iş modelinin portföylerindeki gayrimenkullere uygun müşteri adayı yaratmaktır. Satışın gerçekleşmesi için gayrimenkul=müşteri eşleştirmesinin doğru yapılması gerektiğini daha önce ki yazımda belirtmiştim.
Portföyünüze eklemek istediğiniz emlakların hangi alıcıya/kiracıya hitap etmesi gerektiğini bilmemiz önemlidir. Yani alt gelir gurubunun olduğu bölgelerde piyasa değeri yüksek bir gayrimenkulü portföyünüze eklediğiniz taktirde bunu satmanız diğerlerine oranla daha fazla enerji ve zaman gerektirecektir.
Ya da aile yaşantısına önem veren potansiyel emlak alıcılarınızın, çoğunlukla bekarların olduğu bir bölgeden veya siteden emlak almak isteyeceğini de hiç beklemeyin.
Konum
Bir gayrimenkulün alınması/satılması/kiralanması tamamıyla konumuna bağlı olarak değer kazanır veya kaybeder. Potansiyel müşterilerinizin kimler olabileceği konusunda kafanızda birtakım fikirlerin oluşması, oluşturacağınız portföyünüze de yansıyacaktır.
Konumu İtibariyle satabileceğinizi/kiralayabileceğinizi inandığınız emlakları portföyünüze eklemeye çalışın. ileri ki günler için sizlere rahat bir satış ortamı sağlar.
Konum, gayrimenkulün satışına direk olarak olumlu veya olumsuz etki eden en önemli özelliğidir.
Kategorilere Ayırmak
Portföyünüze koymak istediğiniz Emlakları kategorilendirin. Hangi zamanda, hangi gayrimenkule ne kadar zaman ve enerji sarf etmeniz gerektiği noktasını da aydınlatmış olacaktır. Mesela, yazlık tatil evlerini kıştan itibaren portföyünüze eklemeye çalışmanız size çok fazla bir şey kazandırmayacaktır. Fırsatların piyasa şartlarıyla ne zaman ayağınıza geleceği hiç belli olmaz.
Ya da konum itibariyle çok kötü bir noktada olan gayrimenkulü, hızlı satış kategorisine eklemeyin. Bunun yerine harcayacağınız zaman ve enerjiyi hızlı satışın olabileceğine inandığınız gayrimenkullere harcamanız daha mantıklı olacaktır.
