Tarım Arazisinin Önemi
Bugün dünya geneli toplam tarım arazisi ortalama 27 milyon m2’dir. Yaklaşık 300 yıl önce dünyada 9 milyon km2 alan tarım için kullanılırken bu gün ekilebilir arazi miktarı 27 milyon m2 .ye ulaşmış ve 2050 yılında 3.2 milyon km2 ile 8.5 milyon km2 daha tarım arazisine ihtiyaç duyulacağı bilim adamlarınca ortaya koyulmuştur.
Toplam tarım alanları bakımından en büyük ilk 3 ülke Çin, ABD ve Avustralya iken Türkiye yaklaşık 23 milyon Hektar ile 30.sırada yer almaktadır. Türkiye İstatistik kurumunun verileri incelendiğinde toplam tarım alanları yüz ölçümünün ve istihdam edilen tarım işçi sayısının azaldığı görülmektedir. 2004-2021 arasında işlenen toplam arazi miktarının miktar olarak 4 milyon 240 bin 115 hektar azaldığı 23 milyon 812 bin 992 hektardan, 19 milyon 572 bin 877 hektara düşmüştür.
Azalış oranı yaklaşık yüzde 20 oldu. Köyden kente göçüş oranının artması ve nüfusun yaklaşık %60 nın kentlerde yaşaması sonucu mevcut tarım arazileri işlenemez hale geldi ve buna paralel olarak artan nüfus ile birlikte artan gıda talebi karşılanamaz hale gelmiştir.
Avrupa ülkelerinden başta Almanya mevcut tarım arazilerini iyileştirmek ve daha verimli hale getirmek için toprağı güçlendirmek ve ve yeni tarım arazilerini hayata geçirmek için önemli yasal düzenlemeler yapmaya başlamışken biz binlerce hektar sağlıklı ve ekilebilir tarım arazileri için bir planlama dahi yapmamış durumdayız.
Pandemi sürecinde yaşam kaynakları içerisinde yer alan toprağın ve gıdanın önemi her geçen gün ortaya çıkmaya başlamış ve bir çok devlet bu konuda ciddi hazırlıklar ve planlamalar yapmaya başlamıştır. Gıda fiyatları son 2 yılda artmaya başlamış ve bu artış önümüzdeki 10 yılda daha fazla olacağı belirgin hale gelmiştir.
Genel olarak ve çok yüzeysel olarak uzmanlık alanım olmamasına rağmen toprağın önemini anlatmaya çalıştım. Konuyu tarım arazilerinin nasıl değerli ve kazançlı bir gayrimenkul yatırım aracı olacağını uzmanlık konum olarak anlatmak isterim. Tarım arazileri m2 satış değeri açısından dünyada en ucuz ayrıca çok verimli ve özellikli tarım arazilerine sahip bir ülkeyiz.
Bugün yerli bir çok gıda firmaları yaklaşık 10 yıldır Türkiye’nin bir çok bölgesinde çok uygun fiyatlara tarım arazileri alıp üretim yapmakta ve aracı kullanmadan elde edilen ürünleri kendi raflarında yüksek kar getirisi ile satmaktadırlar.
Köylü üreticimizin kooperatifleşme alt yapısı olmaması ve artan üretim maliyetlerine karşı duramaması neticesinde marka gıda zincirleri köylünün tarım arazilerini çok uygun fiyatlara satın almış ve tarla sahibi köylü üreticileri de mevsimlik işçi statüsüne getirerek az maliyetle çok kazançlar elde etme sistemini kurmuşlardır.
Yine son 5 yıldır yabancı marka gıda üreticileri ülkemizdeki tarım sektöründeki bu çıkmazlardan faydalanarak binlerce hektar verimli tarım arazisi satın almışlardır. Bugün suratına bakmadığımız bir çok gıda maddesi gelecek 10-15 yılda çok değerli hale gelecek ve sizin bütçenize uygun satın alacağınız 1 dönümlük tarım arazisinde ”Allah’ın otu” dediğiniz maydanoz bile size ciddi paralar kazandırabilecektir.
Hala çok ucuz fiyatlarda ceviz ,terk edilmiş zeytin ve işlenmeyen yabani kızılcık bahçeleri mevcuttur. Birikimleriniz oranında yatırım yapacağınız tarım arazileri üzerinde hiç bir üretim yapmasanız dahi tarım arazisi orta vadede değerlenecek ancak zaman ayırıp üretim yapar hale geldiğinizde ise bu değer daha fazla olacaktır. Sadece taşınmaz değer kazanmayacak yüksek binalara sıkışmış ruhlarımız ve bedenlerimiz bu tarım arazilerinde tedavi edilecek daha sağlıklı bir yapıya kavuşacaktır.
Bu kazanç bence her şeyden daha önemli hale gelecektir. Son bir yılda Akdeniz ve Ege bölgesindeki tarım arazilerine talep o kadar fazladır ki en çok değer kazandıran gayrimenkul türü olmuştur. Karadeniz bölgesinde Trabzon’a gittiğinizde Taksim Meydanında gördüğünüz yabancı ülke vatandaşı yoğunluğunu rahatça görebilirsiniz, Trakya bölgesinde ise yabancı ülke vatandaşlarının özellikle satın aldıkları tarla ve hayvan üreticiliğine uygun arazilerde ciddi üretimler yaparak çoğunlukla kendi ülkelerine ihracat yaparak hatırı sayılır gelirler elde ettiklerine şahitlik etmekteyim.
Tarım Arazisi Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Arazi sınıflandırması ve toprak özellikleri ile ilgili Tarım Bakanlığı tarafından yayınlanan “Toprak ve Arazi Sınıflaması Standartları”, tarımsal faaliyetlere ilgi duyan ve yatırım planlayan herkesin muhakkak baştan sona okumasını tavsiye edebileceğim yegâne kaynak olacaktır*.
Her baktığınız arazinin toprak analizini yaptırmak hem maliyet açısından hem de yer sahibinin onayı olmadan yaptırmanız mümkün olmadığı için öneremediğim fakat analiz verilerinin maliyet ve sürdürülebilirlik açısından önem arz etmesi nedeniyle içinden çıkılamaz bir problemdir.
Bu nedenle umarım tarım arazisi satışlarında toprak analiz sonuçlarının alıcılar ile paylaşılmasını zorunlu kılan bir uygulama devreye alınır ve toprak mı alıyorsunuz, taş mı alıyorsunuz bu konuda fikir sahibi olabilirsiniz.
Yazdıkça sayfalarca uzayacak diye endişe edip kendimi engellediğim, uzun olması nedeniyle pek çok kez silip, yazmadıklarım için pişmanlık duyduğum ve çok fazla eklenecek özellik olmasına karşın temel ihtiyaçlar göz önüne alınırsa ideal tarla tercihinde dikkat edilmesi gereken özellikleri sizler için özetlemek istedim.
- Sulanabilir bir tarım arazisi ürün çeşitliliği açısından avantaj sağlayacaktır. Yıllık yağış ortalaması ideal, taban suyu optimum, su kaynaklarına yakın veya alt yapısı uygun olmalıdır. Tarlayı satmaya çalışan kişinin “burada su sıkıntısı çekmezsiniz” cevabı sizin için yeterli olmamalı, su kaynağı ve sulama şekli ile ilgili biraz daha bilgi almanız gerekmektedir ki yine başka bir sohbette su analizi konusuna değinirken su kaynağının aslında en az toprak seçimi kadar mühim olduğunun altını çizmek yersiz olmayacaktır. Zira kuyu suyu, şebeke suyu veya kanal vb. alanlardan sağlanan suyun farklı mineral madde, kireç ve oksijen seviyelerine sahip olduğunu tahmin edersiniz diye düşünüyorum.
- Çok eğimli arazilerde erozyon riski, tamamen düz arazilerde drenaj problemi yaşanabilecektir. Fotoğraftan değil de görme imkânınız olabilirse çok iyi olur dememin sebebi esasen eğimi gözlemlemeniz içindir. Eğimli arazilerde yağış etkisi ile toprak üst katmanlarında bulunan organik maddeler taşınacaktır. Şiddetli yağışlarda mahsul de yüzey akış hızına bağlı olarak zarar görecektir. Aynı zamanda araziyi işleme, sulama ve hasat sırasında zorluklar yaşanabilecektir. Özetle hafif eğimli, düze yakın araziler eğim açısından ideal tarım arazisi olarak tanımlanabilir.
- Drenajı iyi olmalıdır yani sulama veya yağış sularının toprakta uzun kalmasını engelleyen, süzülebilir bir toprak derinliği ve yapısı olması gerekmektedir. Drenaj araziden fazla suyun yüzey akışı ile ve toprak profili içerisinden aşağıya veya yana doğru olan akışlarla uzaklaşmasıdır. Bu konuyu gözünüzde canlandırmanız için bir örnek vermek gerekirse deliği bulunmayan bir saksıdaki bitkiye belirli aralıklarla su vermeniz halinde bir müddet sonra yetiştirdiğiniz bitkinin kökleri su ile uzun süre temas ettiği ve toprak içerisindeki oksijen yetersizliğinden dolayı çürüme, solma veya bozulma meydana gelecektir, drenajı yetersiz bir tarla da altı delik olmayan bir saksı gibidir.
- Toprak yapısı ve özelliği sizi belki de en çok zorlayacak ve üretime başladıktan sonra maddi külfete sebep olabilecek faktörlerden biridir. Mümkünse tınlı, organik maddece zengin, derin, kolay tava gelen, elverişli rutubet kapasitesine sahip, kök gelişimine uygun, oksijen ve su tutma kapasitesi optimum, PH’ı nötr veya nötre yakın, kolay işlenebilir araziler tercih edilmelidir. Tuzlu veya kireçli olarak tanımlanan toprakların muhakkak ıslah edilmesi gerekecektir. Zararlı tuz birikmesi veya yüksek miktarda sodyum bulundurması istenmeyen özelliklerin başında gelmelidir. Az miktarda, işlemeye engel olmayacak taşlılık kabul edilebilecektir.
- İklim koşulları kapsamlı bir şekilde ele alınmalı, yıllık ortalama sıcaklık kadar yıllık ortalama toprak sıcaklığı hakkında da bilgi edinilmelidir. Yıllık yağış miktarı, bölgede görülen en yüksek ve en düşük sıcaklık verileri kolaylıkla edinebileceğiniz ve muhakkak dikkat etmeniz gereken konulardan biridir. Ayrıca don görülmeyen periyot uzunluğu, mümkünse yıllık don tarihlerinin geçmiş yılların verileri dikkate alınarak araştırılması fayda sağlayacaktır. Hâkim rüzgarlar tür seçimine etki edecek faktörlerden biridir.
- Takdir edersiniz ki her bölgede her bitki türünü yetiştirmek mümkün olmayacaktır veya mümkün olsa bile özel şartlar sağlanması gerekecektir bu nedenle özellikle yetiştirmek istediğimiz bitki tür veya çeşidi söz konusu ise toprak ve iklim isteklerine yönelik tarım arazisi araştırması zorunluluk haline gelecektir.
- Yola ve pazara yakınlık hep ihmal edilen ama yine işçi temini, nakliye ve ulaşım maliyetleri açısından önemli hususlardan biridir.
Özetle sadece birikim sahibi olmak yatırım yapmak için yeterli olmayıp, nasıl ki ev, araba alırken birtakım özelliklerine bakıyorsak tarlada da can yetişeceğinin bilinciyle araştırma yapmaya gayret göstermeliyiz.
Tarım arazisi satışında toprak analizi zorunlu olsun. Yatırım yapacak kişi neye yatırım yapacağını bilsin, arazi kıymetinde satılsın, kıymetinde alınsın.
Sonuç olarak tarım arazisi almak istediğinizde nelere dikkat etmelisiniz? Bu sorunun en sağlıklı ve doğru cevabı konunun uzmanı ile birlikte hareket etmeniz ve danışmanlık hizmeti almanızı öneririm.
Sevgiyle kalın.
